雾里寻光｜到高线城市去，房企加速回归一二线

2015年开始，改变棚改货币化安置现状，实施之下，三四线城市增加了很多住房需求短暂的繁荣逐渐过去，伴随着棚改货币化安置政策收紧，三四线城市消费能力不足，经济发展后劲不足的劣势凸显，漫长的去工业化周期开始让房企望而却步

克而瑞发布的百城商品房去化数据显示，今年6月末，三四线城市整体去化周期仍在2年以上，大连，哈尔滨，兰州等部分东北和内陆二三线城市去化周期超过30个月，明显高于百城平均水平这也是6月房企业绩冲刺季，促销热情高涨的结果一线城市整体去化周期为17.98个月，二线城市为18.99个月

投资房企逃离三四线这不是一个新的命题早在2018年有关部门和金融机构释放棚改货币化安置收紧信号时，房企就有转向一线二线城市的趋势，而一线和强二线城市一直是房企的必争之地

而在现金流为王下行周期中，这种趋势尤为明显在8月下旬发布的半年报业绩中，企业对表现出浓厚的兴趣，优化土壤贮存布局，比以前更多的是，一二线城市的布局成为抵御下行周期风险的基础，也是其发展潜力的证明

转到第一或第二行。

目前企业每花一笔钱都要经过精打细算，如何保证投资能带来较高的收益率，或者至少不要浪费水，确定性更强的一二线城市成为房企的重要地盘。

中国指数研究院发布的代表房企拿地数据显示，从城市层面来看，50家代表房企将在2022年8月份，二线城市投资面积占比最高，占比60.9%

从布局区域来看，企业热衷于在长三角拿地，占比40%长三角TOP10企业拿地金额和拿地面积分别为1901亿元和941万平方米，居四大城市群之首具体到城市，杭州，上海，成都位列房企拿地面积前三，其中杭州以394.4万平方米位居第一，上海以228.4万平方米位居第二

柯睿的数据还显示，截至今年5月底，百强房企84%的投资金额集中在重点22个城市，22个城市以外的城市布局仅占16%，且多为佛，常，莞等发达城市群中的热点三四线城市。

企业自然是深谙市场的主体。

中国金茂总裁李从瑞在业绩发布会上表示，希望征地能回到一二线以前金茂拿地一二线占80%以上，可能更多

对于三四线城市，李从瑞更是直言不讳，未来会避免进入三四线城市，专注于一二线城市运营项目因为其特殊性，并不局限于一二线城市

另一个有代表性的案例是碧桂园，一家曾经在三四线城市重仓的房地产公司调整布局的动作也相当明显

一组可比数据显示，2022年上半年，碧桂园新收购的9个股权项目中，71%分布在二线城市去年同期新拿地219宗，从金额上看，62%分布在三四线城市

碧桂园执行副总裁程光宇表示，碧桂园从去年下半年开始调整投资策略和力度调整之一是布局向确定性市场倾斜，即向人口流入市场，能级更高，市场更厚的方向调整

今年上半年，碧桂园还参与了上海和杭州当地的拍卖虽然没得到什么，但是这个宇宙房企调整路线的动作和决心被外界看到了

美的地产在进攻一二线市场的同时，正在逃离三四线城市。

今年年初，美的地产已经确定了29个战略深耕城市半年后，美的进一步聚焦25个甚至更少的城市，加强了投资的确定性

美的地产执行董事，高级副总裁王表示，从去年9月份开始，美的地产就开始了合作项目的收购兼并工作上半年完成的9个收购项目主要以城市战略深耕为主，同时退出九江，柳州等计划放弃的城市

你选择最好的。

从人口和经济发展潜力来看，一二线城市的楼市需求和价格更确定，投资风险相对较小在项目层面，市场需求旺盛的时候，项目不一定要淘汰即使盈利能力一般，在快速周转的模式下，这个缺点也不是Rdquo

与以往不同的是，中心城区可供发展的空间趋于饱和在高楼面价，严格的销售限价和分配比例下，叠加房企收紧的现金流，一二线城市留给房企的利润空间逐渐缩小，房企在投资时更加谨慎

李从瑞说，目前应该重点关注一二线城市的核心区域金茂8月拿的11块地，除了一二线城市联动的两块地，其余都是一二线城市核心区域的黄金地段，收益会非常可观

美的地产在减少战略重点城市的同时也强调不仅深耕城市，还深耕优质区域，确保项目安全。

布局上以一二线为主的万科也增加了新的投资标准。

万科执行副总裁刘晓在业绩推介会上提到，今年万科除了继续坚持量入为出，保持稳健的投资策略外，还需要收购特别好的项目。

其所谓好项目有三个标准，首先区域的市场好不好，不仅看城市，也看区域好的区域可以带来商业安全和客户积累，其次，你是否有把握提供好的产品和服务，第三，财务指标，经营指标，效率要过硬

万科遭遇投资失误，或使其更加重视好项目。

2018年，万科判断北京周边市场出现了比较大的调整，认为市场已经到了底部以32.34亿元收购华夏幸福北京周边10个资产包这一投资失误给万科2021年净利润带来25亿元，并计提资产减值准备