热点城市楼市回稳迹象明显，“银十”之后迎“暖冬”年末“翘尾”可期

21世纪经济报道记者 张敏 北京报道 在本轮稳楼市政策的持续刺激下，房地产市场在经历“银十”后，于11月迎来“暖冬”行情。

根据北京市住建委的数据，今年11月，北京二手房网签18763套，环比上涨8%，同比上涨了50%。这一数据也创下最近20个月来的最高、最近44个月来的第二高。

同期，北京新房网签4888套，同比上涨12%，环比上涨5%。

综合官方和机构发布的数据，今年11月，多个热点城市楼市成交继续保持高水平。除北京外，上海、广州、深圳、杭州、成都等城市的二手房成交量也创下阶段性新高。

根据中指研究院的统计，11月20个重点城市二手房成交套数环比增长11.7%，同比增长26.3%。同期，30个重点城市新房销售面积环比增长12.4%，同比增长20.6%。

9月26日的中央政治局会议提出，“要促进房地产市场止跌回稳”。随后，各级政府陆续推出一系列稳楼市政策，不仅大范围解除此前的限制性措施，而且将购房门槛降至历史新低。10月，市场出现“银十”超过“金九”，这是自2007年以来的首次。11月，这种热度仍在延续。

中指研究院表示，“9.26新政”支持力度大，效果持续性强于以往，房地产市场出现阶段性回稳。结合近期新房价格涨幅扩大，二手房价格跌幅收窄，可以判断，“楼市回稳信号强烈”。

新房、二手房交易普涨

近年来，热点一二线城市陆续进入存量时代，二手房交易成为市场主流，也更能体现市场的变化趋势。

受本轮楼市新政影响，今年10月，热点城市二手房交易普遍升温，到11月，这种势头仍在延续。

根据上海市房屋管理局的数据，11月份，上海二手房累计成交2.705万套，成为今年成交量最高的月份。同期，根据乐有家研究中心最新监测数据，深圳市二手住宅网签量达到7125套，环比增长16.5%，创下近四年来的最高纪录。广州市房地产中介协会披露数据则显示，11月广州二手房成交突破1.1万套，创去年4月以来的新高。

部分二线城市的二手房交易也颇为火热。

据杭州贝壳研究院监测数据，11月杭州十区二手房网签10429套，环比上涨14.4%，同比提升18.5%，创近20个月以来的最高纪录。同期，成都二手房成交超2.6万套，为去年4月以来的最高值。

新房方面，随着开发商进入年末业绩冲刺期，推盘力度加大，不少城市的新房交易也出现升温。

11月，成都新房成交超过1.1万套，环比涨幅超过50%，创今年新高。杭州市区新房则成交7615套，创近5个月新高。

克而瑞研究中心的数据显示，11月，重点30城新房成交环比微增3%，同比增长20%。与今年三季度的月均水平相比，增长60%。

因统计口径有别，克而瑞和中指研究院得出的新房交易涨幅并不相同，但两组数据均反映出热点城市新房交易升温的现实。

今年以来，无论新房还是二手房交易的升温，都有以价换量的成分。近期，随着预期好转，开发商和业主对价格更为坚持，大幅降价的情况已较少出现。

中指研究院的统计指出，受优质改善项目入市带动，今年11月，百城新建住宅平均价格为16592元/平方米，环比上涨0.36%，涨幅连续两个月扩大。同期，百城二手住宅平均价格为14278元/平方米，环比下跌0.57%，跌幅连续两个月收窄。

其中，深圳、成都、乌鲁木齐、东营共4城二手房价格环比止跌转涨，打破百城连续7个月二手房价格全跌的局面。

年末有望出现“翘尾”行情

“11月初，我们很多项目上的客户已经有些少了，但减税政策出来后，明显能感觉到一部分观望的客户又开始认购。”北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示。

近年来，监管部门曾推出多轮稳楼市政策，但从交易端的反响来看，政策效果大多持续一个月左右。本轮楼市政策出台后，市场热度已保持了两个月。

在多数机构看来，除了政策力度较大外，政策延续性强，也是重要原因。

本轮楼市调控“组合拳”的内容较多，但这些政策并非一次性推出。在前期取消各类限制性政策，并进一步降低房贷利率后，对于契税、增值税的减免措施，于11月13日出台。约一周后，北上广深分别取消普通住宅和非普通住宅标准，从而使减税政策得以落地。

此外，专项债收购存量闲置土地细则的推出，以及城中村改造政策支持范围的扩大，也于11月落地。

分析人士指出，这些信号不仅促使一部分观望需求入市，对市场预期的支撑也至关重要。

前述房企人士表示，从10月的市场一线反馈可以发现，一些购房者对减税政策是有期待的，尤其是改善型购房者。企业层面，则普遍对专项债收购存量闲置土地政策有所期待。随着这两项政策于11月推出，供需双方的信心都有所提振。

中指研究院将近期的市场走势称为“阶段性回稳”。该机构指出，未来推动市场实现持续性“止跌回稳”的关键，是加快已出台政策的落实，包括推进货币化安置100万套城中村改造，收购存量闲置土地及收储存量房等。

除政策的持续落地外，12月还是房企冲刺年度业绩的关键阶段，供应量的增加、以及各项促销措施的推出，都有望进一步刺激市场销售。

克而瑞研究中心指出，12月楼市整体成交环比有望回升，并使年末楼市小幅“翘尾”。但该机构表示，城市分化仍在延续，京沪深等核心一线城市仍是成交热点，武汉、南京、苏州等二线城市经历了前期深度调整，购买力有修复态势。而多数内陆三四线城市，热度仍有待核心一二线城市的传导。

另一个好消息在于，此前推出的契税、增值税减免政策，于今年12月1日正式施行。受此影响，一些购房者认购房屋后，选择在12月进行网签。这也将对12月网签数据的提升有促进作用。