房贷利率连续“松动”最低降至4.25%能否刺激购房需求？

5月，备受市场关注的LPR如期下调，但力度和方式超出市场预期。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日，贷款市场报价利率为:一年期贷款市场报价利率为3.7%，与上月持平，5年期以上LPR为4.45%，较上月的4.6%下降15个基点。

这是2019年8月LPR改革后，LPR首次下调超过5年，一年不变同时，此次下调15个基点是LPR 5年多来的最大降幅

意外的不对称降息

经过几次不对称降息，一年期LPR利率和五年期LPR利率之间的差距明显扩大自LPR改革以来，至5月LPR调整前，一年期LPR累计缩减55bp，五年期LPR累计缩减25bp

中信建投认为，一年期利率未降的主要原因是一年期利率主要锚定MLF利率在海外紧缩和汇率压力的背景下，MLF降息的动力和空间不足5年期利率调整15bp是在此前银行存款利率市场化下调10bp的基础上进一步下调，显示了在房地产销售，施工和价格压力的背景下对房地产的支持

作为中长期贷款定价的参考，5年期以上LPR的降低有助于中长期贷款的企稳回升。

光大证券指出不对称降息的三个信号第一，LPR有五年期和一年期的动与静，表现出很强的政策导向性，二是信号意味浓厚，旨在减轻居民债务负担，刺激固定资产投资，恢复购房消费需求一方面将进一步释放刺激购房需求和恢复销售的信号，减少固定资产投资利息支出另一方面，现有的住房按揭贷款中，90%左右是首套房贷，但这些居民承担着最高的房贷利率，这不仅是一种刚需的误伤，也加重了居民的债务负担中国居民DTI指数逐年上升，极大抑制了消费需求第三，恢复正常的LPR曲线，减少期限利差理论上，一年期和五年期以上的LPR应该保持一个相对合适的利差水平，能够充分反映两种利率的期限溢价在对公贷款利率大幅下降的情况下，如果LPR价格下调一年，银行对大型央企和优质国企的贷款利率将进一步下调，从而加剧资金套利

房贷利率连续松动。

近期，金融部门连续采取措施引导房贷利率下行。

本月5年期LPR下调15bp后，结合5月15日房贷新政，后续居民首套房利率下限有望降至4.25%。

此前，央行，银监会发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》对贷款购买普通自住房的居民家庭，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，第二套商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行

央行此前公布的数据显示，4月居民部门住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。

与此次调整的下限不同，此次对5年期LPR的调整可以覆盖所有新增抵押贷款，覆盖面更广预计这将有助于促进新的抵押贷款需求的边际改善但房地产销售的特点是‘买涨不买跌’与贷款成本相比，居民对房地产市场的预期对其购房意愿的影响更大但从目前央行释放的态度来看，预期中的好转可能只是时间问题"华安证券指出

光大证券指出，今年以来，部分地区房贷利率下调首套房利率下限20bp，本次5年期LPR报价下调15个基点，进一步印证了此轮房贷利率松动的信号，明确房贷利率进入下行周期从后续来看，房贷利率仍有大幅下行的空间在因城施策的框架下，部分前期房贷利率水平较高的热点城市和三四线城市有望下行，房地产销售增速有望在今年三季度触底企稳在房贷定价调整过程中，市场化供求力量驱动的利差调整幅度会相对更大，不排除后续5年期以上LPR报价仍有下调可能

后续MLF可能不会跟随下行链路。

中信建投认为，就资金数额而言，RRR后续可能会有降息举措伴随着国债，地方债和潜在专项国债的发行，6月份以后市场流动性可能依然偏紧LPR的降级显示了央行对市场环境的维护根据过去几轮货币宽松周期的经验，降息后，大概率会伴随着RRR降息继续释放宽松的流动性最后，疫情，房地产等风险因素能否稳定还需要观察如果疫情持续，需要降准释放维稳预期，提供稳定的流动性环境

方正证券预计，LPR下行并不意味着后续MLF利率下行央行重在促宽信贷，在外部约束下，短期MLF降准概率不高从2019年8月LPR报价改革的经验来看，LPR和MLF的利率变化不一定完全同步5年期LPR的大幅下跌并不意味着后续的MLF会跟随下跌趋势美联储进入加息周期，中美利差倒挂，人民币汇率贬值压力未释放，将制约央行降准MLF/OMO而且资金面一直比较宽松，央行降MLF需求减弱央行重点疏通货币市场利率向贷款利率传导的渠道，如改革存款利率定价机制，降低房贷利率下限等

中国民生银行首席研究员文彬指出，当前全球通胀高位波动，主要经济体货币政策收紧速度加快，国际形势更加复杂多变中国的货币政策是我主导的本月，LPR进行了结构性降息，期限超过5年的LPR录得史上最大跌幅这表明货币政策将进一步加大支持稳增长的力度，对降低实体经济融资成本，提振国内投资和消费需求将起到积极作用下一阶段，预计货币政策将继续发挥总量和结构双重功能，加大对困难行业，企业和人群的纾困力度，加快经济企稳回升，在合理区间运行